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物业税渐行渐近 “空转”今年将推广至全国
来源:泰丰集团    发表时间:2010-02-01 16:59:09     浏览次数:     

记者4日从接近国家税务总局的权威渠道处获悉,今年税务部门将在全国范围内开展房地产模拟评税,物业税“空转”工作在部分地区试点了6年多之后,将推广至全国。专家指出,这一信息表明,物业税开征步伐将大大加快了。
  所谓物业税的模拟“空转”,是指虽然没有实际征税,但一切步骤与真实收税流程相同,由财政部门、房产部门以及土地管理部门共同参与,统计物业数量,并进行评估和税收统计。
  据了解,国家税务总局在日前召开的一个工作会议上,布置了今年财产行为税征收的相关工作,并对这一工作的十余项要点进行讨论。此外,会议还对在全国范围内开展房地产模拟评税,以及应用评税技术核定房地产交易计税价格工作的有关问题进行了说明。
  这是物业税“空转”试点工作进行6年多之后,税务部门在物业税开征方面迈出的一大步。除了“空转”在全国推广之外,专家认为,今年部分城市试点开征物业税的可能性很大。中央财经大学税务学院教授刘桓指出,“今年在全国范围内开征物业税的可能性还不大,但在局部地区试点对商业地产征收,还是很有可能的。”记者了解到,深圳市已经将开征物业税写进了《深圳市综合配套改革三年(2009-2011年)实施方案工作安排表》。
  据刘桓介绍,政府开征物业税的设想是,第一步对商业地产征收物业税,第二步是扩大到对住宅进行征税,其中对非普通住宅和普通住宅的征税也有先后顺序。
  财政部税政司副司长王晓华上个月也曾表示,经过6年多的模拟评税试点实践,按评估值征收物业税从技术上看是可行的。据介绍,经过6年多的试点,财税部门目前已初步建立了房地产数据库,开发了若干套评税软件,形成了专家支持队伍,储备了大量的专业人才,形成了“总体设计、分步实施”的物业税改革思路,取消了城市房地产税,统一了内外资房产税制度。
  尽管技术上已经可以实现,但刘桓认为,开征物业税,还需要解决一些难题,包括房产登记信息不完整、房产价值如何评估,以及与现有的税费制度如何衔接等问题,具体到对住宅的征税上,起征点如何设计也是一个有待解决的问题。
从2003年5月开始,财政部和国家税务总局就分3批在北京、辽宁、江苏、深圳、重庆、宁夏、福建、安徽、河南、大连等10个省区市和计划单列市的32个县、市、区开展了房地产模拟评税试点工作。“物业税一旦开征,哪怕是试点开征,都将释放一个信号,那就是国家要通过税收调节房价,打击房地产市场的投机行为。”刘桓指出。
来源:上海证券报
链接:http://house.jrj.com.cn/2010/01/0508546749271.shtml
 
相关分析和讨论:
问题一:物业税出台会“降房价”么?
焦点1:物业税出台之后,开发商会主动降价么?
“开征物业税可以降房价”的理论是这样的:以前土地出让金及各种税费占开发商开发成本的40%,那么现在准备把这部分成本和税费以“物业税”的形式转嫁给购房者,分70年收取。这样一来,开发商的成本就会降低40%,因此,房价会大幅度降低。但我们知道,在市场经济条件下,决定商品价格的因素是供需关系。在购房需求持续刚性的情况下,高房价将在一定时期内是常态。在这种情形下,即便通过开征物业税的形式将政府的税费负担降下来,从而降低了房地产开发商的开发成本,但追求利润最大化的商人本性很可能让房地产开发商还会将房价维持在较高位置。这样,只会扩大他们的利润空间,而不会让广大普通购房者得到相应的实惠。“当然我们不能要求所有的开发商都具有高尚的社会道德,所以他追求高价无可厚非,你可以骂他,但是不能说他错。”
 
焦点2:物业税出台能否有效“抑制炒房”?
房地产投资投机(即炒房)的获利源泉,在于买进卖出。而在流通环节上,所得税要远比物业税有力得多。90%的职业炒房者,都是在房产证办下来之前就出手的,根本不会等到缴税阶段。另外,即使征收物业税,但只要房价预期向上增幅高过物业税率,炒房者照样会因有利可图而蜂拥而上。
 
焦点3:物业税出台能否引发持有多套房业主转让?
情况1:多套未贷款房屋保有且未租者 数量:不多 最可能转变策略:转为出租
情况2:多套未贷款房屋保有出租者 数量:众多 最可能转变策略:增加房租,转嫁成本
情况3:多套贷款房屋保有出租者 数量:较多 最有可能转变策略:增加房租或出售
 
问题二:物业税出台合理么?
解析1:我国目前有没有开征物业税的基础?
中国老百姓房产中最核心的那部分资产—土地—是国有的,住宅土地出让的使用期限是70年,只要你还是中国人,你就不可能“拥有”任何房产,因为你拥有的只是70年的使用权。既然不是真正的产权,为什么还要征收类似财产方面的物业税呢?“一套房子会不断升值,但升值的部分是土地而非建筑本身。租客没有任何道理为他租来的土地缴税,而土地上的建筑本身则是随着年限的增加而折旧。租约到期后,租客还要为土地重新支付相当的土地费用,如何能让他为了土地的增值而纳税?”
解析2:是否构成“重复征税”?
我国在保有环节征税,与西方国家截然不同,绝非单纯地开征一个新的税种,而是将开发环节的税收向保有环节转移。但现在,相关官员只提到我国保有环节税费偏轻的问题,而对开发环节税费偏重的问题避而不提。这透露出一种令人不安的信息,即有关部门更倾向于在开发环节税费不变的情况下,增加持有和交易环节的税费。也就是说,开征不动产税,不再是一个税费环节转移的问题,而是增加新的税收问题。一旦开征物业税,房价成本可能进一步被抬高,公众的负担将进一步加重,从而背离开征保有环节税收的初衷。[相关文章:物业税不是只“增”不“减” 叶檀:正确理解物业税 房地产才能健康发展][评论]
解析3:能否做到“公平”,“一视同仁”?
在我国目前的房地产市场上,存在商品房、经济适用房、央产房、军产房、两限房等不同种类的房产。物业税的征收是否一视同仁?物业税如果要开征,该怎么征收?如果开征物业税,地方政府是否还要收土地出让金?怎样保证征税的公平性?
 
问题三:推出物业税后百姓成本如何变化?
变化1:房屋购买使用总成本
情况1:开征物业税、房价下降:物业税(无限制)+房价(免土地出让金)=成本大体不变      较有可能
情况2:开征物业税、房价不降:物业税(无限制)+房价(含土地出让金)=成本上升        不太可能
情况3:开征物业税、房价下降:物业税(一套自助免征)+房价(免土地出让金)=成本下降     几无可能
情况4:开征物业税、房价不降:物业税(一套自助免征)+房价(含土地出让金)=成本不变     较有可能
 
变化2:租用房屋成本
情况1:以长期出租为目的的购房者减少--出租房源减少--租房成本上升               很有可能
情况2:房东成本大幅上升--成本转嫁--租房成本上升                         很有可能
 
物业税后他们怎么办?
对已购房者的影响
“自己在买房的过程中已经缴纳了土地出让金、契税、个税等名目繁多的税费,为什么在保有房产的阶段还要再缴税呢?如果征收物业税,那之前买房缴过的税费能退回来吗?”这是一个很多已经顾买房屋的消费者都会关注的焦点问题,如果不退,那是不是可以免征物业税?政府如何做到纳税公平?
对租房者影响
首先我们应该明确的意识到,大多数刚刚涌入城市的流动人口的现实需求是“租房”而不是买房,物业税出台,一方面打压了为了长期出租而购买房屋的投资者的投资积极性,另一方面同时会增大现有出租房主的成本,而最终这部分成本将转嫁到租房者身上。增大租房者的压力。
对中产阶级的影响
物业税虽然有稳定税源、促进土地合理使用、调节贫富差距等好处,但是对于正准备通过房产获得财产性收入的中产阶层来说,一旦开征物业税,则可能又将遭受一次沉重打击。我们不能忽视中产阶级的形成对我国经济发展的深远意义。
来源:金融界
链接:http://finance.jrj.com.cn/focus/wys/index.shtml

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